Статья 15. Управление ремонтными работами в зданиях
Автор: Эверт И.И.
Директор НОЦ цифровизации проектного управления
на основе технологий информационного моделирования
Санкт-Петербургского государственного экономического университета
к.э.н.
Методология информационного моделирования базируется на первоначальном описании, а затем и оцифровке бизнес-процессов, в результате которой ручное управление процессами должно стать цифровым. Погружаясь в вопросы информационного моделирования, возникает вопрос о син-хронизации бизнес-процессов. Эта синхронизация реализуется на основе предва-рительного плана. План должен учитывать:
- необходимые требования,
- предварительно описанные бизнес-процессы и их возможные статусы,
- влияние человеческого фактора в достижении запланированных целей проекта.
Предварительно описанные сценарии размещаются в индивидуальных уровнях процессов, которые затем объединяются в календарном графике. Каждый уровень процесса подчиняется своим сценариям, алгоритмам и методам получения конкретного результата.
Если говорить о структуре информационной модели для управления эксплуатацией объектов недвижимости в целом, то она содержит три составляющих:
• на первом уровне находится программное обеспечение, которое объединяет все данные в единое информационное пространство.
• на втором уровне находится организационная структура управления, - для этого требуется прописать регламенты работ, должностные инструкции, которые поддерживают наполнение и актуализацию созданной информационной модели.
• третья составляющая — это постоянная система обучения и поддержания навыков сотрудников, вовлеченных в процессы содержания и эксплуатации зданий и сооружений.
Сама информационная модель системы управления объектами недвижимости должна включать в себя 3 блока. Все вместе они позволяют формировать и поддерживать в актуальном состоянии информационную модель:
1 блок: программное обеспечение состоит из:
- Модуль для работы с информационной моделью — это базовое программное обеспечение, в нем содержится вся информация по зданиям, сотрудникам, ремонтам, а также используемым технологиям ремонтов. При этом у нас есть особое видение по работе с трехмерными изображениями, - вместо очень дорогих 3D-моделей зданий мы используем чертежи 2D, именно те, которые понятны строителям. Но для визуализации можно использовать «срезы» этажей в схематическом 3D-изображении. Такой способ позволяет в десятки раз снизить стоимость построения информационной модели.
- Модуль оперативного управления - должен отражать все актуальные отчеты по те-кущему состоянию здания, требуемым ремонтам и проведенным обходам.
- Мобильное приложение для контролеров со сгенерированным планом обхода по контрольным точкам, которое позволяет фиксировать в виде фотоотчета актуальное техническое состояние здания и обновлять дефектную ведомость по зданиям.
2 блок: бизнес-процессы.
Задачи информационной модели описываются через процессы эксплуатации. В процессе эксплуатации здания есть два вида процессов: стандартные и нестандартные.
1. Для описания стандартных процессов нужны линейные или регулярные диаграммы – это текущие сценарии бизнес-процессов в рамках информационной модели.
Для этого проектируются организационная структура, бизнес-процессы и их возможные статусы, а также рабочие места, которые обслуживают процесс во времени.
После описания и отладки этих стандартных процессов управления мы получаем цифровую управленческую структуру для обслуживания эксплуатации зданий. Она меняет классическую структуру управления благодаря созданию единого информационного пространства.
Ведение информационной модели здания в рамках единой платформы позволяет хранить всю информацию о здании вне зависимости от ротации кадров, что существенно сокращает и эксплуатационные издержки.
Далее программное обеспечение согласно предварительного календарного сценария, распределяет задачи по рабочим местам, а сотрудники их выполняют согласно интерфейсам и заполняют результат. Система ежедневно ожидает от сотрудников загрузки запланированной информации.
В модуле «Оперативное управление» происходит автоматическая генерация отчетов по эксплуатации в цифровой структуре управления недвижимостью. По качеству содержания информации выстраиваются стратегические, тактические и оперативные отчеты.
2. Для описания и фиксации нестандартных процессов в системе управления объектами недвижимости должны быть нелинейные (нерегулярные) диаграммы, - это ошибки, отклонения и иные статусы сценариев бизнес-процесса в рамках информационной модели.
Например, если контрольной точки по факту нет, так как нет стены, на которой она расположена, то такие отклонения от регулярного процесса уже спроектированы в самой информационной модели. В этом случае, система требует через интерфейс выбор первоисточника отклонений.
Далее такое отклонение от регулярного процесса направляется в статистических блок для оценки бизнес-процесса, сотрудника и других отчетов, необходимых для анализа деятельности.
3 блок: тренировочная платформа.
Тренинг для сотрудников, обслуживающих процессы заключается в том, что, через интерфейс программного обеспечения для конкретного бизнес-процесса, сотрудник работает на виртуальном конвейере, заполняя фактическую информацию. Для удешевления тренинга должен применяться мультимедийный подход: изучение теории на основе слайдов. Параллельно, на основе конкретных пошаговых действий, заучивается использование интерфейсов для стандартизированной загрузки фактической информации в комбинации с фотофиксацией и прочими необходимыми навыками работы с программным обеспечением.
Опишем последовательность работ в автоматизированной системе управле-ния объектами недвижимости на пилотном объекте недвижимости. Для проведения пилотного проекта «Техникум пищевой промышленности» были реализованы следующие мероприятия:
1. В начале в программное обеспечение занесли все существующие документы здания.
В ходе анализа имеющихся юридических, технических и других документов, система показала 78% от необходимого обеспечения документацией. В последствии здание было дополнительно осмотрено и отфотографировано и поэтажные планы были актуализированы. Далее на основе реального плана здания, сотрудники создали структуру контрольных точек объекта и распланировали график первичного осмотра.
Далее в программном обеспечении на основании бухгалтерских документов, документации о предыдущих капитальных ремонтах, был получен график капитальных ремонтов объекта на дату исследования. На основание данных о реализованных капитальных ремонтах в отчетах выявилось серьёзное невыполнение капитальных ремонтных мероприятий, что привело к аварийному состоянию объекта - на 39,7%.
Для хранения всех собранных документов по зданию в ПО есть модуль библиотеки документов с синхронизацией цифровой копии каждого документа.
2. В соответствии с созданным в программе графиком первичного осмотра был проведен первичный осмотр здания по контрольным точкам.
Задача этого осмотра - проверить идентичность документации с фактическим состоянием здания. Аналогично проводится осмотр инженерного оборудования по контрольным точкам.
По результатам первичного осмотра была создана первая дефектная ведо-мость. На основе описания дефекта в обычной сметной системе были созданы локальные сметы ремонтных работ. Локальные сметы были сгенерированы на основе утвержденных инженером-технологом технологий ремонта, соответствующим СНиПам РФ. Технологии проведения ремонта фиксируются в технологических картах ремонтных работ, которые далее с своим шифром загружаются в модуль библиотеки технологических карт ремонтных работ.
3. В программе были зарегистрированы авторизированные сотрудники - контролеры.
Система на основе алгоритмов создала месячный график текущих осмотров зданий по контрольным точкам и распределила по контролерам.
Задача этого осмотра — регулярно проверять состояния всех помещений и инженерного оборудования. После генерации графика осмотра зданий, контролер получает график на свое устройство (смартфон) и в указанное время и место начинает осмотр. Фактическая информация по контрольной точке с технологической картой и фотофиксацией состояния после окончания рабочего дня автоматически загружает-ся на сервер для подготовки анализа и отчетов.
В модуле технологических карт ремонтных работ и технологических карт инженерного оборудования в результате осмотров накапливаются данные, на основе которых можно автоматизированно формировать технические задания на производство ремонтных работ по критериям заказчика. Основной результат после проведения осмотров, - автоматически сформированная дефектная ведомость со стоимостью ремонтных работ по необходимым расценкам (в нашем случае это ФЕРРы). Все строительно-монтажные работы указываются с шифрами и дают возможность идти по плану автоматизации создания графика ремонтных работ по технологическим картам, участкам и исполнителям.
Основные результаты применения информационной модели для управления объектами недвижимости:
• Система управления объектами недвижимости качественно меняет информационное обеспечение для руководства благодаря скорости получения инфор-мации об отклонениях и фактическом потреблении ресурсов. При автоматизации анализа полученных фактических результатов к запланированным, система требует составить план исправления отклонений.
• Система управления объектами недвижимости выявляет здания с существенными отклонениями от нормативов ремонтных работ и потребляемых ресурсов и может спрогнозировать временную перспективу, когда эксплуатация здания станет опасной.
• Система снижает уровень персональной ответственности персонала, поднимая при этом уровень их экспертности при работе с информационной моделью. Так как цифровая модель здания создана, наполнена и отлажена, то сотрудники не решают самостоятельно, какой ремонт производить в первую очередь, это определяет технология производства работ с учетом их последовательности. Однако они ответственны за экспертную оценку по решениям, предлагаемым программой, и должны выявлять ошибки и сбои работы программы. Также система хранит всю историю ремонтов по зданиям, и позволяет уйти от зависимости от определенных сотрудников, хранящих знания по особенностям объекта. Это позволяет закрыть вопрос с ротацией персонала без ущерба для процессов эксплуатации.
• Основная польза от внедрения подобных систем – экономически обоснованное планирование расходов на эксплуатацию объектов недвижимости на длительные периоды времени в процессе жизненного цикла объекта.
При этом нужно иметь ввиду, что основной риск при внедрении систем, повышаю-щих прозрачность процессов – это саботаж внедрения со стороны персонала. Из-за вывода процессов в прозрачное информационное пространство, уходят формы устоявшегося профессионального сотрудничества, что, безусловно, вызывает со-противление. Один из способов избежать саботажа – вовлечь самих сотрудников в наполнение цифрового двойника данными – начиная от схем этажей и структуры зданий до создания технологических карт ремонтных работ, которые сами сотрудники считают правильными для этих зданий.
Благодаря Системе управления объектами недвижимости, владелец зданий имеет обоснованный долгосрочный план расходов на текущие и капитальные ремонты, а также свод готовых смет и технических заданий, созданных на основе заложенных в программу государственных нормативов, и необходимых для проведения тендеров. СУОН решает задачи по он-лайн-мониторингу состояния объектов недвижимости, программно-целевому планированию ремонтных работ и, соответственно, оценке реальной стоимости эксплуатации зданий.